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卫生间保洁
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购物中心物业管理早期介入、接管验收、租户入住管理、消防管理全案参考

2020-03-14 03:30
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  原标题:购物中心物业管理早期介入、接管验收、租户入住管理、消防管理...全案参考

  购物中心(商业大厦/商场)的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。

  在◁☆●•○△物业管理早期介入阶段,从物业管理▼▼▽●▽●的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见▲★-●和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租△▪▲□△户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,制订如下方案:

  为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,制订大厦接管验收方案。

  在办理租户入住手续时,为租户提供方便、快捷、及时、周到▲●…△的服务,对于塑造管理公◇=△▲司的形象,给租户留下良好的第一印象,具有重要作用,制定如下方案:

  (5)陪同租户验房,办理▽•●◆领房手续。在验房过程中,发现的房▷•●屋质量问题经租户确认后,填入《租户验收交接表》。

  在大厦管理中,应当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护大厦物业和租户的安全,这是一项很重要的工作,最为广大租户所关注,特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

  (1)常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。

  (2)技术防范:应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施24小时监控,确保大厦安全。

  对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施,并及时通知值班保安就地处理。

  值班保安接到治安报警,迅速赶到现场酌•●情处理,并把情况反馈到监控中心,监控员作详细记录,留档备查。

  (1)实◆◁•行半军事化管理,制订各项保安管理制度和奖惩措施,并严格付诸实施,以增强保安○▲-•■□人员的工作责任心。

  (2)强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能,每年组织不少于4次会操。

  (3)加强保安人员的行为规范教育,要求服装统一,佩证上岗,言语文明,举止得当。

  (5)监控中心设备每天检查、保养,监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

  某广场是高层楼宇,消防管理是物业管理的重中之重,要根据消防法规的要求,并结合某广场的实际,切切实实地做好消防安全工作,确保租户的生命财产安全。

  (1)制订并落实消防管●理制度和消防安全责任制,做到责任落实,器材落实,检查落实;

  清洁绿化作为物业管理的重头戏,是大厦内不可缺少的部▼▲分,关系到整个大厦的形象,也是测定环境质量的一个重要指标,故拟订以下管理方案:

  及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;

  做好恶劣天气花草树木的保护工作;定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生长茂盛,平整美观。

  (3)清洁卫生:通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

  绿化区域:每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物,清洁大厦所有设施(含各种标志牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭,定期清洗外墙面。

  地下车库:每天清扫地坪,轻抹各类标志牌,随时处理大面积油渍、积水;每周冲洗地坪,去除下水道口杂物;每月对墙身进行去渍和除尘;每季清洁、擦拭照明系统,天花及管道外除尘。

  垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运▪•★到垃圾房,并清洗垃圾房内外墙壁及地面;每月对垃圾房消毒二次。

  大堂:每天保持入口梯级、地面清洁,定期用补蜡机械打磨地面,每天擦拭墙身表面及各种标志牌;每天擦拭、清洁花槽、烟筒及垃圾箱、消防栓、消防箱、门及墙脚线;每季清洁天花照明灯件及饰物,拂去天花灰尘。

  楼层:大厦各楼层过道每天保洁一次,电表箱盖、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道应急灯灯罩★▽…◇每周保洁二次。

  电梯厅:每天清洁地面、墙面及各种标志牌,清洁垃圾箱及烟灰缸;擦拭消防栓、灭火器;每季清洁天花板及照明部件。

  电梯:每天擦拭不锈钢表面,玻璃及玻璃嵌板、按钮、显示板、扶手等,每天清洁轿厢地面◆■;每周擦拭照明灯座以及金属部件上油、擦亮;每月对电梯门槽进行清洁。

  各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、锅炉房、中央空调机房、电梯机房、消监控中心、供配电房、设备维修房等地面(日常清洁由各功能房工作人员负责)。

  洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、厕所隔板、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洗垃圾箱,点燃卫生香,小便斗放置卫生球;每月擦拭、清洁照•□▼◁▼明灯、通风口,彻底清洁和消毒洗手间内的设施,拂去天花板上的灰尘。

  (3)加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;

  (4)以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查(“三查”指:保洁公司清洁督查巡查、管理员巡查、管理部经理抽查);

  (5)抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。

  房屋特别是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、租户的使用效果和物业的使用年限,其重要性是不言而喻的。故拟订以下管理方案:

  (1)房屋公共部位维•☆■▲护管理:根据□◁交房进度,大厦内房屋可分为租户已领房和空关房。

  a.办公楼:房屋交付时,管理处应及时与租户签订物业管理公约,书面告知装修管理规定,督促租户按规定办理装修申请◆▼手续,并建立租户档案。屋顶不得安装任何设施设备,楼道墙面、地面、扶手、电梯前厅应根据租户装修进度,采取保护性措施,以确保房屋质量和美观,并督促租户和装修队在装修施工时保护好智能化系统的预埋管线及各类公共管线设施。装修垃圾实行袋装化管理,统一◇…=▲时间、统一地△▪▲□△点、统一收集清运,严禁高空抛物。装修结束后,应注重房屋公共部位的养护和修缮。

  b.商场:装修期间按商场装修管理规定操作,重点管理防火材料的使用、电气线路接口的处理和隐蔽管线的施工。商场开张后,重点进行公共部位墙面、地面和外墙立面的管理,发现破损,及时维修。

  c.空关房:空关房(含租户托管房)移交后,管理部应每月通风打扫一次,并对房屋和设施全面检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、电表),对发现的问题,或尽◆●△▼●快处理,或及时报告开发商,并督促其予以解决。

  大厦内的公共水电设备设施应经常进行检查,发现损坏,及时维修,要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;

  消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方案检查养护;

  租户自用水电设施的维修,应按规定填写《有偿服务联系单》,确保维修及时率与合格率。

  (5)加强装修管理,督促做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查,发现问题及时制止;

  一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工队伍的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。

  (5)根据档案资料的形式、性质,采用不同的管理手段,科学管理,确保档案资料完整、安全;

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